سجل عقاري

سجل عقاري cadastre هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار، و تعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المرتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديات المتعلقة به.

Cadastral map of the village of Pielnia, 1852, Austrian Empire.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

 تطور نظام التسجيل في سورية

فكرة الشهر العقاري فكرة قديمة جداً، ففي القوانين البابلية كانت عقود البيع العقارية تكتب على ألواح حجرية قاسية تسمى الكودورو، وذلك كي تقاوم العوامل الجوية لأنها كانت توضع في الأرض موضوع العقد، كنوع من العلانية والإشهار. أما في القانون الروماني، فكان بيع العقارات يتم وفقاً لإجراءات شكلية معينة تتضمن احتفالات ومراسم علنية.

وعندما كانت سورية تشكل جزءاً من الإمبراطورية العثمانية كانت تخضع لقوانينها. وفي عام 1331 للهجرة صدر قانون التصرف بالأراضي غير المنقولة العثماني، الذي أحدث دائرة أطلق عليها اسم «الدفتر خاقاني»، وأنيط بها إجراء جميع معاملات التصرف بالأراضي والعقارات. وكانت هذه الدائرة تمنح صاحب الحق أو المتصرف إليه سنداً سمي بـ «السند الخاقاني».

وبعد الحرب العالمية الأولى خضعت سورية للانتداب الفرنسي، وأنشأت في بداية فترة الانتداب المجالس الإدارية التي تولت أمور الدفتر الخاقاني مع المكاتب العقارية، إذ كانت المجالس الإدارية تحقق في ملكية العقارات غير المسجلة وتأمر بتسجيلها، وكانت المكاتب العقارية تسجل أوامر المجالس الإدارية، وإضافة إلى ذلك كانت تتلقى العقود المتعلقة بالعقارات المسجلة في دفاتر التمليك المفتوحة لكل مدينة أو قصبة أو قرية بأرقام متسلسلة. وكان العقار يعرف في هذه الدفاتر برقم سجله ورقم قيده وتاريخه و منطقته.

وفي 15/3/1926 أصدر المفوض الفرنسي القرار رقم (186) المتضمن قانون التحديد والتحرير الذي يرمي إلى تحديد وتحرير العقارات والأموال غير المنقولة بغية إحصائها وتسجيلها وتثبيت الحقوق العينية عليها. ومن ثم أصدر المفوض الفرنسي قرارين آخرين وهما القرار رقم (188) و القرار رقم (189) تاريخ 15/3/1926. ويتضمن القرار رقم (188) قانون السجل العقاري، في حين أن القرار رقم (189) هو قرار تطبيقي يعدّ قانون أصول للقرار رقم (188).

 نظام السجل العقاري

يتكون السجل العقاري من مجموعة من السجلات والوثائق، هي:

1ـ سجل الملكية: وتدون فيه الحقوق العينية الواردة على العقار أوله.

وتدون هذه الحقوق والقيود في صحيفة العقار بإيجاز وذلك تطبيقاً لمبدأ علنية السجل العقاري. ويتكون هذا السجل من مجموعة صحائف عقارات المنطقة المعينة. وتشتمل كل صحيفة على أربع صفحات مقسمة قسمين أساسيين: يتألف القسم الأول من الصفحة الأولى التي تشمل البيانات المتعلقة بالعقار، في حين أن القسم الثاني يتكون من الصفحات الثلاث الباقية والتي تشتمل على الحقوق المترتبة للعقار والمترتبة عليه أيضاً.

2ـ الوثائق المتممة: وتتألف من:

أ ـ السجل اليومي: ويتكون هذا السجل من مئتي صفحة متسلسلة، ومؤشر على كل صفحة منها من القاضي المختص (أحد قضاة محاكم البداية).وهذا التسلسل يحدد ترتيب القيود في سجل الملكية، لذلك يعدّ السجل اليومي جزءاً أساسياً من سجل الملكية.

ب ـ محاضر التحديد والتحرير: وهي الوثائق التي تدون فيها جميع البيانات المتعلقة بالعقارات التي يتم تحديدها وتحريرها، ويحتوي محضر التحديد والتحرير على النوع الشرعي للعقار.

وإذا حدث تباين بين البيانات المسجلة في سجل الملكية والبيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، ترجح البيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، والبيانات المقيدة في قرار القاضي.

ج ـ خرائط المساحة.

د ـ الرسوم المصورة بالطائرات، ورسوم المسح، والأوراق الثبوتية المبرزة لمهندس المساحة أو للقاضي العقاري، ومحاضر التحسين العقاري وخرائطه.

 نظام أصول التسجيل في السجل العقاري

يميز بعض الفقهاء بين القيد والتسجيل كأداة من أدوات السجل العقاري، إذ يرمي التسجيل إلى نقل أو تعديل، أو إلغاء الحقوق العينية المسجلة سابقاً في السجل العقاري بموجب العقود أو المستندات التي يراد إدخالها في السجل العقاري، والتي تتعلق على الأغلب بالحقوق العينية الأصلية، والحقوق المتفرعة من حق الملكية.

أما القيد فيرمي إلى إنشاء قيد جديد في صحيفة العقار لم يكن موجوداً سابقاً، وهذا ما يحدث في عمليات التحديد والتحرير، حيث يتم قيد قرارات القاضي العقاري الصادرة بهذا الشأن لأول مرة في السجل العقاري.

ثمة نوعان من الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري هما:

أ ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق المتعاقدين وبمواجهة الغير.

ب ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق الغير: وهذه الحقوق هي:

ـ الحقوق الناجمة عن عقد الإيجار مدة تزيد على الثلاث سنوات.

ـ الحقوق الناجمة عن سندات إيصال الأجرة.

الحقوق والآثار القانونية المترتبة على التسجيل

لا تنتقل الحقوق العينية العقارية إلا بالتسجيل في السجل العقاري.

ويترتب على التسجيل في السجل العقاري آثار قانونية مهمة، أهمها:

أ ـ لايسري التقادم على الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري.

ب ـ تسري آثار التسجيل على الغير من تاريخ التسجيل.

ج ـ يُعدّ التسجيل في السجل العقاري تصرفاً مجرداً، أي إن الحق العيني ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري بغض النظر عن السبب. ولكن يشترط في ذلك أن يكون المتصرف إليه حسن النية،فلا يمكن للأشخاص الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق، أو نزعة من مكتسبه، أن يتذرعوا بمفعول قيود السجل العقاري.

أخيراً أجاز القرار (188) لصاحب الحق العيني، في بعض الحالات اللجوء إلى القيد المؤقت، إذ تنص المادة (25) من القرار المذكور على ما يأتي: «كل من يدعي بحق ما، في عقار مسجل في السجل العقاري، يمكنه أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتا». ويجوز لمن يطلب إجراء تسجيل أو ترقين، أن يطلب تسجيل حقه مؤقتاً إلى أن يستكمل الإجراءات اللازمة للتسجيل أو الترقين.

 انظر أيضاً

• Estate (house)
• Property
• Recorder of deeds (register of deeds)
• Cadastral divisions of Australia
• Katastralgemeinde - in some German-speaking countries
• Defter (Ottoman Empire)

 المصادر

• تحوي هذه المقالة معلومات مترجمة من الطبعة الحادية عشرة لدائرة المعارف البريطانية لسنة 1911 وهي الآن من ضمن الملكية العامة.

• [1]

 وصلات خارجية

• Cadastral Template Project, linking to descriptions of national cadastres
• EuroGeographics, representing National Mapping and Cadastral Agencies
• Permanent Committee on Cadastre in the European Union
• http://www.icisociety.ca/
• Surveyor General Branch http://sgb.nrcan.gc.ca/
• Cadastre in Romania